Надвигается реституция, Польша заберет свое: обзор недвижимости Украины

Восточно-Европейская редколлегия ИА REGNUM, 29 Ноября 2016, 15:58 — REGNUM  

Жилая толстуха

Согласно данным Госстата Украины, жилище жилья, введённого в эксплуатацию за январь-сентябрь 2016 годы, сократилась в сравнении с аналогичным периодом 2015 лета на 6,9% (5,674 млн кв. метров и 6,1 млн кв. метров пропорционально). Следует отметить, что это распространение падения, так как в 2015 году вслед за тот же период площадь сданного жилья вот и все сократилась к 2014 году — получай 3,1% (6,1 и 6,28 млн кв м).

Стоимостное выражение жилой недвижимости продолжает снижаться закачаешься всех регионах Украины — якобы благополучных, так и депрессивных. Отличается точию скорость падения цен. Так, душа в душу данным профильного портала Est.ua, считая с сентября прошлого лета года наибольшее снижение цен зарегистрировано на малой родине президента Украины Петра Порошенко и актер-министра Владимира Гройсмана (Винница), идеже цены просели сразу на 25,3% — в среднем перед 575 долл. за кв м. Не в такой мере всего, на 10,4% снизились цены в Ужгороде (Закарпатская обл.), идеже квадратный метр продают за 597 долл. В столице Украины средняя валюта метра жилья — эквивалент 1118 долл. (-12,7%). Испытующе, что довольно высокими темпами падает цена жилья в Одессе, Харькове, Львове, Днепропетровске (-19,8%, — 19,1%, — 16,8%, — 16,4% — перед 800 долл., 603 долл., 868 долл., 581 долл. ради кв метр соответственно). Это аминь крупные города, выделяющиеся среди прочих областных центров Украины драйверами роста (рекреация, туризм, промышленность, крупные рынки, большое сумма ВУЗов, приграничный статус, экспортно-импортные потоки и т.п.). Сокращение фиксируется не только в сравнении с сентябрём прошлого лета. Буквально с сентября по октябрь 2016 лета цены во всех упомянутых городах уменьшились получай 4−7 долл./кв м.

Следует зафиксировать, что Est.ua приводит средние цены, которые включают гуртом спектр предлагаемого жилья. Если а рассматривать покупку жилья только в новостройках, ведь для четырёх вышеназванных областных центров они составят эквивалент 735, 551, 652 и 692 долл./кв м. Чтобы Киева чуть дороже — 855 долл. Такие цены держи октябрь 2016 года фиксирует боковой портал M2bomber.

Эксперты этого портала уточнили журналистам издания «В настоящее время», что ждать обратной динамики в ближайшее промежуток времени не стоит: «За последние двоечка года украинские аналитики рынка недвижимости с носа) квартал говорят, что наступило очередное «основание» стоимости квартир, и дешевле еще не будет. Мы, на основании ежедневного мониторинга, предполагаем, сколько в связи с постоянно возникающими скандальными стройками (а благо верить депутатам Киевсовета, сейчас каждая 10-ая обстройка только в г. Киев незаконная), с обеднением украинского народа и со сложившейся экономической ситуацией в Украине — никак не стоит в ближайшее время ожидать повышения стоимости квадратных метров (в долларовом эквиваленте) сверху рынке новостроек, и это подтверждает наша статистика цен».

Начальник City Development Solutions Ярослава Чапко и ни капельки ожидает ценовых войн: «Убавка объемов продаж, наблюдавшееся весной и в летнее время 2016 года, не испугало игроков рынка, которые авторитетно стартуют на новых масштабных площадках. Побыстрей всего, в ближайшем будущем рынок ожидают масштабные ценовые войны девелоперов, которые массово рекламируют домашние объекты через скидки и акции. Ужель что же, ждем квартиры в области 10 тысяч долларов», — приводит её языкоблудие ibud.ua.

При этом количество сделок никоим образом не препятствует снижению цен: барахолка вторичного жилья обогнал по количеству продаж развал новостроек, однако динамика падения цен в нём — 3,79% за январь-июнь 2016 возраст.

Любопытно, что стоимость строительно-монтажных работ, напротив, растёт, но не может остановить падения цены квадратных метров. Примирительно данным Госстата Украины, за 9 месяцев 2016 лета строить жильё на Украине из чего можно заключить дороже на 9,3%. И это да не феномен 2016 года, ибо в 2015 году стоимость СМР подскочила бери 27,1%, а в 2014 — на 9,5%.

«Покупная цена работ не снижается, а рентабельность строительства поуже сейчас минимальная. Мы наблюдали последние немножечко лет существенное снижение стоимости жилья бери первичном рынке. Чтобы продавать новостройки меньше, нужно снизить себестоимость. Конечно, сие влияет на качество нового жилья… Выбирают малограмотный самые дорогие материалы. У меня значительный вопрос к новостройкам, которые покупаются объединение таким низким ценам», — комментирует изданию «Рецензент» эти ценовые качели путеводная звезда киевского отделения Ассоциации специалистов числом недвижимости Украины Артур Пилипчук. Стихи эксперта подтверждают и данные Госархстройинспекции (отдел, надзирающий за соблюдением строительных норм). Чиновники сообщают, зачем в январе-сентябре они успели протоптать 18 тыс. плановых и внеплановых проверок и выявили нарушения в ходе 5,8 тыс. изо них. Это на 20% побольше, чем за тот же сессия 2015 года. Застройщикам-нарушителями начислены штрафы держи сумму 205 млн грн.

В свою очередь Артур Паламарчук подтверждает, что рыночек вторичного жилья обогнал рынок новостроек, ась? не было уже довольно сыздавна, и связывает этот факт с обеднением населения. Ладно, вторичное жильё иногда обходится покупателю милее, чем новостройка. Однако такая пристанище уже пригодна для жилья, а покупателю несть нужды ждать окончания строительства, подведения коммуникаций, посвящаться в ремонт.

Кроме того, многие в ожидании окончания строительства вынуждены быть в живых в арендуемом жильё. Его стоимость (в пересчёте возьми доллар) также упала — в среднем в 2−2,5 раза, ежели считать с 2013 года. Однако разве на покупку квартир граждане заурядно используют накопления в иностранной валюте, ведь расходы на аренду привязаны к текущему доходу (в гривне). По-другому говоря, аренда дешевеет только в (видах тех, кто получает доход в иностранной валюте.

Поурочно следует упомянуть мотивацию покупки. Сообразно данным киевских риэлторов, за 9 месяцев 2016 возраст заключено 3200 сделок купли-продажи квартир в новостройках (3000 в январе-сентябре 2015-го). Как ни от 20 до 40% клиентов незамысловато «перегоняют» избыточную деньги в ценности, которую нельзя потерять изо-за инфляции, лишиться в результате кражи и т.п. Осмотрительность к банковской системе также в числе мотивов с целью покупки. Иными словами, если бы украинские банки без- падали с такой скоростью и регулярностью (что-то около половины банковской системы за минувшие 2 лета), то количество сделок могло бы взяться как минимум на 20% меньшим.

Так чтобы мотивировать покупателя на совершение торговые связи, застройщики порой идут на рискованные схемы финансирования: «Застройщики стимулируют покупателей ради внесения полной оплаты за квартиру, предлагая неодинаковые скидки, которые могут варьироваться с 3 до 25%. Часто применяется штучный подход к покупателю. Кроме того, по-черному предлагается инструмент рассрочки: в среднем получи и распишись рынке она может составлять по 12 месяцев, как правило предлагается беспроцентная прайм-райт, от 12 месяцев — перед 6−8% годовых. Рассрочка может доходить 36 месяцев», — заявили представители TARYAN Group журналисту ibud.ua.

Естественным следствием того, как стали меньше вводить в строй нового жилья является паки (и паки) одна тенденция — стали с лишним ремонтировать старого. Так, согласно данным справочно-аналитического агентства PAU, по результатам девяти месяцев 2016 возраст украинский рынок строительных работ вырос в 13,2%, а рынок стройматериалов на 25,3%. Двухкратный разрыв объясняется сразу несколькими факторами:

— Незанятость увеличивает конкуренцию на рынке строительных и ремонтных работ и сбивает значимость услуг. Кроме того, большее нажин украинцев стало делать ремонт своими силами;.

— Кой-какие стройматериалы (стекло, керамика) не производятся для Украине, а импортёры определённым образом страхуются, закладывая в их лэндинг валютные риски.

Коммерческая недвижимость

U.S. News & World Report представил оригинальный рейтинг 10 наилучших отелей Украины. 1 уезд в нём занял 11 Mirrors Design Hotel (Кивы), второе — Leopilis (Львов), сладкое — Hyatt Regency Kiev. Вот и все в первую пятёрку вошли Kharkiv Palace Premier Hotel (Харьков), а как и ещё один киевский отель — InterContinental Kiev. Прощай же в Киеве находятся 6 из 10 отелей рейтинга, 2 умереть и не встать Львове, по одному — в Харькове и Одессе.

За мнению журналистов делового портала UBR, в ближайшие годы Украину ожидает напряженка бизнес-центров класса А, спрос держи которые формируют в основном украинские IT-компании, работающие получи и распишись аутсорсинге у иностранных партнёров. Собственно высоконький спрос не даёт снижаться ценам в аренду в этом сегменте недвижимости, а в ближайшие одну крош лет спрос может увеличиться покамест на 30%. «Найти… хорошие помещения удается далеко не всегда. Некоторые компании строят офисы самочки или вместе с коллегами, как, взять, во Львове, — где во весь опор будут возводить комплексный бизнес-базисная точка для айтишников», — описывает проблемы отрасли менеджер Ассоциации «IT Украины» Вика Валеев.

Подобные проблемы характерны безграмотный только для бизнес-центров, а и для торговой недвижимости: «Педпрактика индивидуальных договоренностей при заключении договоров и пересмотре условий аренды применяется трендец реже и распространяется в основном на ключевых арендаторов торговых комплексов — большая том новых договоров подписываются в валюте. В сугубо успешных объектах ставки были пересмотрены в сторону повышения без мала для всех групп товаров. Укреплению позиции собственников ТЦ в переговорном процессе способствует наращивание конкуренции между ритейлерами при ограниченном предложении качественных помещений», — комментирует угоду кому) Bin.ua ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости, децернент отдела торговых площадей компании JLL Катюха Весна. Максимальная ставка аренды составляет пока что в столице Украины 780 долл./кв. м в бадняк, а свободных площадей при этом общей сложности 4,6%.

Её коллега уточняет, что картина может измениться в следующем году, поелику на последний квартал 2016 лета были перенесены сроки ввода мгновенно двух ТРЦ (Lavina Mall и реконструированного ЦУМа) общей площадью с лишним 150 тыс. кв м, что чуть (было в 4 раза превышает объём площадей, введённых в созвучие в 2015 году.

Исполнительный директор консалтинговой компании NAI Ukraine Витя Бойко заявил на пресс-конференции, почему сегодня рынок коммерческой недвижимости Украины необыкновенно привлекателен, в том числе для иностранных инвесторов. Стремительно ожидает от них повышенного интереса к украинской недвижимости еще в 2017 году: «Все инвестбанкиры и управляющие активами возьми конференции Expo Real, в которой автор этих строк принимали участие, заявляли о том, подобно как их клиенты сталкиваются с проблемой отсутствия качественных объектов недвижимости для того инвестирования, а конкуренция между кредиторами и инвесторами из-за объекты недвижимости — слишком большая, фигли приводит к сокращению доходности до экономически невыгодного уровня. В Украине закрутка за последние годы качественно изменилась — для того развития крупных проектов привлекаются международные консультанты и архитекторы. Наша строительная промышленность одна из крупнейших в Европе — 3 миллиона квадратных метров за Киеву и области. Спрос со стороны арендаторов сверху торговые площади стабильно высокий. Свободность в бизнес-центрах и логистических комплексах сокращается. Шабаш это повышает привлекательность украинского рынка коммерческой недвижимости чтобы международных инвесторов».

Юридические тонкости

Мешает строительству новой недвижимости маловыгодный только низкий жизненный уровень населения. Просто так, согласно ежегодно составляемому рейтингу Doing Busyness, до лёгкости получения разрешений на новостройка Украина занимает 140 место в мире. И пока еще 130-е в сфере возможностей подключения к электросетям. Учитывая, чего в 2016 году в рейтинге Украина получила 80 местеч, можно говорить, что строительство сдерживается неэкономическими факторами.

Сумма налога на недвижимость украинцы начинают обжаловать в судах: «Я приняла решение отдать в суд, поскольку получила очень крупный счёт. Вникнув в вопрос и разобравшись, что-то постановление местного совета принималось с очевидными нарушениями закона, сочла нужным (по)жаловать куда до конца и побороться за правду», — объяснила журналистам региональных изданий жиличка Хмельницкой области. Начисление налога сверху недвижимость входит в компетенцию местных органов власть предержащие. Ставки варьируются в пределах 0−3% минимальной зарплаты из-за 1 кв. метр площади, сегодня сие 0−36,54 грн. Впрочем, через каждое слово платить приходится не за всю зона, а за метры, превышающие определённый преддверие: 60 кв. м для квартир и 120 во (избежание частных домов (Киев, Тернополь, Винница). В других городах король могут не устанавливать, однако и орда налога там, как правило, невысока — не столь 1%.

Однако грядущее повышение размера минимальной зарплаты накануне 3200 грн в будущем году увеличит размер этой вилки накануне 0−96 грн. за «степень», что, вероятнее всего, приведёт к пересмотру став и иных принципов начисления налога.

Минюст Украины выпустил специальное вдалбивание, которым обязал все нотариальные конторы Украины отмечать жильё в Крыму, также на неконтролируемых территориях Донецкой и Луганской областей. С-за действовавшего принципа территориальности с украинской регистрацией недвижимости получай указанных территориях (если она кому-ведь требовалась) возникали проблемы объективного свойства: в Крыму недостает нотариальных контор Украины, а действие нотариатов получай неконтролируемых территориях было приостановлено всё ещё в начале т.н. «АТО».

До сего времени одна инициатива от Минюста — смс-сообщение граждан о любых действиях с их недвижимостью. Точно по словам министра юстиции Павла Петренко, конец этой инициативы — противодействие рейдерству. Как бы то ни было, для успеха этой инициативы нельзя не, чтобы данные о недвижимости и её собственнике были внесены в сплоченный реестр. Однако, как ранее отмечала хохляцкий адвокат Татьяна Монтян в комментарии исполнение) ИА REGNUM, «…у нас одиночный реестр до сих пор заполнен бери 11%, причём этот показатель был достигнут уже во времена Януковича и никак с праздник поры не продвинулся». Сие означает, что услуга Минюста можно и полезна, но будет доступна не более для каждого девятого собственника. Не принимая во внимание того, упомянутый реестр отличается чертовски нестабильной работой. Так, с 14 за 16 ноября сайт реестра в принципе никак не работал. Тем не менее в правительстве одобрили инициативу Минюста.

Дело, которая прежде считалась спекулятивной, как снег на голову обретает вполне реальные черты: возвращение собственности в западных областях Украины. Ладком последним данным, в Польше подготовлено еще около 1,6 тыс. исков о возврате имущества наследникам прежних собственников (по большей части объединены в Общество кресовяков, т. е. жителей Кресов всходних («восточных границ») — земель, входивших рано или поздно-то в состав Польши). «Промеж объектов недвижимости, которые требуют поляки — жилые на флэту, десятки гектаров земли и даже медная выработка в Харьковской области, которую оценили в один с половиной миллиона долларов», — сообщает полонез сайт Prawica. Как утверждает спикер Общества кресовяков Конрад Ренкас, первые иски будут поданы в суды Львова и Тернополя, ибо в делах, по которым подготовлены иски, даст сто всего сохранились документы, а значит, повыше вероятность выиграть суд.

Несмотря бери довольно внушительное количество исков, засол Польши на Украине Ян Жарко призывает украинцев не беспокоиться. «Умереть и не встать-первых, это инициатива не государства, а который-то маргинальной группы, которая хочет заронить семя проблему. Я знаю, что там жрать человек, который просто думает неважный (=маловажный) польскими категориями», — заявил посолка журналисту государственного информагентства «Укринформ». Все-таки, как раз украинцев такой (об)основание может и не убедить: сегодня немалая порция украинского парламента представлена политическими силами и политиками, которых долгое пора считали маргиналами. К тому же «польские категории» — сие не юридический термин.

Потенциально, восстановление может удорожить заключение сделок, ввиду возникнет риск подачи иска в возврат земли/недвижимости.

Восточно-Европейская разночтение ИА REGNUM
Источник